Les réparations locatives

Article rédigé par Isabelle LANTHONY, le 25 octobre 2018.

Nous avons abordé dans un précédent article le sujet des charges locatives, dites récupérables, c’est-à-dire les charges dont le propriétaire avance le montant avant d’en demander le remboursement à son locataire. Nous allons aujourd’hui passer en revue les charges d’entretien et les réparations locatives.

Nous l’avons vu précédemment, les charges locatives concernent principalement l’entretien des parties communes d’une résidence. Elles sont payées par le propriétaire qui en récupère ensuite le montant auprès de son locataire. Certaines dépenses liées à l’immeuble (surveillance, assurance, gestion,…etc.) restent toutefois à la charge du bailleur.

En revanche, le propriétaire n’intervient pas concernant les dépenses de réparation et d’entretien effectuées dans le logement même et dans les autres locaux à usage privatif. Il délivre un logement à son locataire, qui doit l’entretenir et le maintenir en bon état pendant toute la durée de la location.

Les frais liés à l’entretien et à la maintenance du logement sont à la charge du locataire, qui doit les régler intégralement et immédiatement. On parle alors de réparations locatives.

La liste de ces réparations locatives est définie par le décret n°87-712 du 26 août 1987. Elle sert à rappeler au locataire ses obligations concernant l’entretien courant de son logement. Ce document doit être signé par le locataire et annexé au contrat de location.

LISTE DES RÉPARATIONS LOCATIVES

Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif

Le locataire doit prendre en charge les dépenses liées :

– à l’entretien des jardins privatifs : entretien courant des allées, pelouses, piscines,…, ainsi que taille, élagage et échenillage des arbres et arbustes ;

– à l’enlèvement des végétaux sur les terrasses, les marquises et les auvents ;

– au dégorgement des conduits d’eau.

Ouvertures intérieures et extérieures

Le locataire doit assumer les dépenses d’entretien :

– des portes et fenêtres : graissage des gonds et des charnières, réparation et remplacement des poignées de portes, des gonds,… ;

– des vitrages : réfection des mastics, remplacement des vitres ;

– des stores et jalousies : graissage, remplacement des pièces ;

– des serrures et verrous : graissage, remplacement des pièces et des clés ;

– des grilles : nettoyage, graissage, remplacement des pièces.

Parties intérieures

Les frais d’entretien et de réparation à la charge du locataire concernent :

– les plafonds, murs intérieurs et cloisons : propreté, raccords de peintures et tapisseries, remise en place et remplacement des matériaux de revêtement, rebouchage des trous ;

– les revêtements de sol : entretien courant de la vitrification, remise en état et remplacement des lames de parquet, pose de raccords des revêtements de sol ;

– les placards et menuiseries : remplacement des tablettes et tasseaux de placard, réparation des fermetures de placard, fixation de raccords et remplacement des pointes de menuiserie.

Installations de plomberie

Les réparations locatives sont les dépenses liées :

– aux canalisations d’eau : dégorgement, remplacement des pièces ;

– aux canalisations de gaz : entretien des robinets, siphons et aérations, remplacement des tuyaux souples de raccordement ;

– à la vidange des fosses septiques ;

– au chauffage, à la production d’eau et à la robinetterie : remplacement des pièces des appareils à gaz, robinets et chasses d’eau, rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

– aux éviers et appareils sanitaires : nettoyage du calcaire, remplacement des tuyaux de douches.

Équipements d’installations d’électricité

Les dépenses d’entretien à la charge du locataire concernent :

– le remplacement des équipements électriques : interrupteurs, prises, fusibles, ampoules,… ;

– la réparation ou le remplacement des baguettes et des gaines de protection.

Autres équipements

Le locataire prend également en charge les dépenses suivantes :

– entretien et réparation des réfrigérateurs, lave-linges, lave-vaisselles, hottes aspirantes, capteurs solaires, antennes individuelles de radio et télévision, meubles scellés, cheminées, miroirs,… ;

– réparations liées à la dépose des bourrelets ;

– graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

– ramonage des conduits d’évacuation des fumées et gaz et des conduits de ventilation.

Les réparations locatives listées par le décret n°87-712

Vous trouverez la liste des charges d’entretien et des réparations locatives sur le site Légifrance.

À noter que, contrairement au décret n°87-713 relatif aux charges locatives, cette liste n’est pas exhaustive. Le propriétaire peut exiger du locataire qu’il prenne en charge l’entretien et la réparation d’équipements et installations additionnels, à condition que cela soit stipulé dans le contrat de location.

Il convient donc de rédiger le bail le plus précisément possible afin de bien répartir la prise en charge de ces dépenses entre le propriétaire et le locataire, et éviter ainsi au maximum les litiges.

Exonérations pour le locataire

Il existe toutefois des cas particuliers dans lesquels le locataire est exonéré du règlement des réparations locatives qu’il aurait dû prendre en charge. La loi du 6 juillet 1989 stipule ainsi que cette obligation pour le locataire ne s’applique pas aux réparations « occasionnées par vétusté (N.d.A. : usure suite à l’écoulement du temps), malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (N.d.A. : conditions climatiques, par exemple). »

À noter qu’une expertise sera nécessaire pour établir avec certitude des cas de malfaçon ou de vice de construction.

Entrée et sortie du logement

Le locataire ne doit prendre en charge les réparations locatives qu’à partir de son entrée dans les locaux. À la signature du bail, le logement doit être délivré au locataire « en bon état d’usage et de réparations », en vertu de la loi du 6 juillet 1989. Toute réparation nécessaire avant l’entrée du locataire dans les lieux devra avoir été effectuée par le bailleur.

S’il est avéré, à la sortie du logement, que le locataire n’a pas satisfait à cette obligation d’entretien et de réparation de l’habitation et de ses équipements et installations, le bailleur pourra retenir sur le dépôt de garantie le montant permettant de couvrir les frais que le locataire aurait dû engager.

DEVOIRS DU PROPRIÉTAIRE

Comme indiqué plus haut, le propriétaire doit prendre en charge les réparations locatives causées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou un cas de force majeure.

Le bailleur doit également prendre en charge les dépenses d’entretien et de réparations permettant de maintenir constamment le logement habitable. Il doit ainsi garantir, entre autres, l’étanchéité du logement, le bon fonctionnement des équipements d’eau, de chauffage, d’électricité et de gaz, et le bon état des ouvertures et protections (portes, fenêtres, volets, toiture,…).

LITIGES

Comme nous l’avons vu plus haut, la liste des réparations locatives définie par le décret n°87-712 n’est pas exhaustive. Des litiges peuvent ainsi survenir, notamment pour des équipements et installations dont la prise en charge de l’entretien et des réparations n’a pas été prévue dans le bail.

Le cas échéant, il conviendra de déterminer s’il est possible de trouver, dans la liste des réparations locatives, une équivalence à l’équipement ou l’installation concerné par le litige. Si tel est le cas, le locataire devra s’acquitter du montant de l’entretien ou de la réparation.

Les instances de conciliation et les tribunaux étant régulièrement sollicités pour trancher dans des affaires similaires, il sera fort probable, en cas de litige, de trouver une précédente décision faisant jurisprudence.

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