Quels travaux un locataire et un propriétaire peuvent-ils effectuer ?
Article rédigé par Isabelle LANTHONY, le 27 mars 2019.
Simples améliorations, entretien courant ou réparations urgentes : la liste des travaux à réaliser dans une location est longue ! Notre article vous dit tout sur les droits et les devoirs des locataires et des propriétaires.
LES TRAVAUX RÉALISÉS PAR LE LOCATAIRE
Les travaux que le locataire peut faire sans autorisation
Certains travaux ne nécessitent pas, pour le locataire, un accord préalable de son bailleur. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 les définit comme étant ceux qui « ne constituent pas une transformation de la chose louée. » Concrètement, il s’agit de modifications permettant d’améliorer et d’embellir le logement, et de le rendre plus fonctionnel.
Le locataire est ainsi dispensé d’autorisation pour toutes les modifications démontables (tringles à rideaux, placards,… etc.) et autres aménagements provisoires, qui n’altèrent donc pas le logement et n’en transforment pas la structure de manière irréversible.
La décoration du logement (peinture des murs, pose d’un papier peint,… etc.) entre également dans cette catégorie de travaux que le locataire peut réaliser sans autorisation… du moins, dans la limite de l’acceptable ! Le logement doit en effet pouvoir être reloué immédiatement après le départ du locataire. Si le propriétaire estime que ce n’est pas le cas (papier peint trop extravagant, par exemple), il peut exiger de son locataire la remise en état du logement à ses frais.
En cas de doute, il est conseillé au locataire de jouer la prudence et d’informer son bailleur des modifications qu’il souhaite apporter au logement. Il serait regrettable d’apprendre, au moment de la sortie du logement, que certains travaux ont été effectués illégalement… Avec les conséquences que cela peut engendrer !
Les travaux que le locataire ne peut pas faire sans autorisation
Si vous espériez creuser une piscine dans le jardin du logement que vous louez, vous allez déchanter ! Un locataire n’est en effet pas libre d’effectuer tous les travaux qu’il souhaite dans son habitation. Certains d’entre eux nécessitent une autorisation du propriétaire. Il s’agit de ceux qui modifieront de manière irrémédiable la structure du logement : création, modification ou destruction d’ouvertures, mise en place d’élévateurs,… etc.
L’accord préalable du propriétaire est également indispensable pour tous les travaux touchant aux installations électriques, d’eau, de gaz ou encore de chauffage.
Dans le cas d’un appartement, il se peut que certains travaux n’impactent pas seulement le logement seul mais aussi les parties communes. Le locataire devra alors également demander l’autorisation de la copropriété, en plus de celle de son propriétaire.
Un locataire souhaitant obtenir l’accord de son bailleur pour réaliser des travaux devra lui faire parvenir sa demande par lettre recommandée avec accusé de réception. Pour que cette demande soit recevable, ce courrier devra préciser le détail des travaux prévus, leurs conditions de réalisation, l’entreprise qui les effectuera et un rappel de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le propriétaire aura alors un délai de quatre mois pour donner sa réponse : sans retour de sa part passé ce délai, le locataire sera en droit de réaliser ces travaux.
Dans le cas où le locataire effectuerait d’importantes modifications dans le logement sans accord préalable de son propriétaire, ce dernier pourra exiger du locataire qu’il remette le logement en l’état et à ses frais. Mieux vaut donc être prudent et s’assurer de l’accord du bailleur !
En plus de l’obligation légale, obtenir l’accord du propriétaire peut être bénéfique pour le locataire. En effet, certains travaux peuvent améliorer le logement au point d’en augmenter la valeur. Dans ce cas, le locataire peut, en même temps que la demande d’autorisation, négocier avec son bailleur un arrangement monétaire, par exemple une participation financière aux travaux ou une diminution de son loyer. À l’inverse, si le locataire a effectué ces travaux sans accord préalable de son propriétaire, il ne pourra en aucun cas espérer un remboursement des frais engagés…
Une fois les travaux achevés, le locataire aura deux mois pour apporter à son bailleur la preuve de leur réalisation et du respect des éléments spécifiés dans sa demande : le détail des travaux réalisés, les conditions de réalisation et l’identité du prestataire qui les aura réalisés.
Les obligations du locataire
Si le locataire a des droits concernant d’éventuels travaux à réaliser dans son habitation, il a également des devoirs. Il doit en effet procéder à l’entretien et aux réparations liés à l’usure de ses équipements d’usage courant : poignées de portes, vitres, raccords de peintures et tapisseries, revêtements de sol, robinets, interrupteurs, ampoules, électroménager,… etc.
Par ailleurs, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le locataire ne peut en aucun cas s’opposer à la réalisation de travaux urgents dans son habitation (maintien en l’état, entretien,…) et de travaux d’amélioration dans son immeuble. Il doit pour cela autoriser l’accès au logement et ne pas entraver la bonne marche des travaux.
Le bailleur devra au préalable en avoir averti le locataire par courrier remis en main propre ou envoyé en recommandé avec accusé de réception. En cas de refus ou de non-réponse, le bailleur pourra passer par la voie légale afin d’obtenir du locataire qu’il s’exécute.
Enfin, avant l’état des lieux de sortie du logement, le locataire devra avoir réparé les éventuelles dégradations qu’il aura commises (trous dans les murs, par exemple), sous peine de voir déduire de son dépôt de garantie le montant des frais que le propriétaire devra engager pour procéder à ces réparations. De plus, les travaux qui auront été entrepris devront avoir été réalisés dans les règles de l’art. Par exemple, si un locataire repeint les murs en laissant apparaitre des marques de rouleaux, des traces au plafond, ou des marques de peinture au sol, la reprise devra lui être imputée pour remettre le logement en bon état.
LES TRAVAUX RÉALISÉS PAR LE PROPRIÉTAIRE
Les travaux que le propriétaire peut effectuer
Si un bailleur peut effectuer des travaux urgents en cours de location (il en a même l’obligation, comme nous le verrons plus bas) sans que son locataire puisse s’y opposer, il ne peut en aucun cas réaliser des travaux qui ne seraient que de simples améliorations facultatives.
Seule exception à cette interdiction : le propriétaire peut réaliser en cours de bail des travaux permettant d’améliorer la performance énergétique du logement. Là non plus, le locataire ne pourra s’y opposer.
Les travaux que le propriétaire ne peut pas effectuer
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1986 stipule que le propriétaire ne peut en aucun cas réaliser des travaux qui « présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse. »
Le cas échéant, le locataire pourra saisir la justice et demander l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.
Par ailleurs, et sauf accord préalable du locataire, il est formellement interdit d’effectuer des travaux pendant les week-ends et les jours fériés.
Les obligations du propriétaire
L’article 1719 du Code civil précise qu’un bailleur a l’obligation de « délivrer (…) un logement décent » et de l’entretenir « en état de servir à l’usage » pour lequel il a été loué. Par conséquent, le propriétaire doit impérativement réaliser à ses frais tous les travaux permettant de maintenir le caractère décent de l’habitation, tel que défini par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : entretien et réparation de la chaudière, isolation et étanchéité du logement, fonctionnement des ouvertures et protections,… etc.
Si toutefois un bailleur refuse d’effectuer ces travaux, son locataire peut l’y contraindre par la loi ou, en cas de nouveau refus, mandater une entreprise pour les réaliser puis exiger de son bailleur qu’il lui rembourse les frais qu’il aura ainsi engagés.
Comme évoqué précédemment, le bailleur souhaitant effectuer ces travaux doit en informer au préalable le locataire. Ce dernier ne pourra alors pas s’opposer à leur réalisation et devra faciliter l’accès à son logement afin de permettre leur préparation et leur exécution.
Si la durée des travaux excède 21 jours, l’article 1724 du Code civil précise que le locataire peut demander une diminution du loyer « à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé », voire une résiliation du bail si son logement est rendu inhabitable par lesdits travaux.
PRISE EN CHARGE DES DÉPENSES LIÉES AUX TRAVAUX
Comme nous l’avons évoqué plus haut, le locataire doit prendre en charge les dépenses liées aux réparations locatives, c’est-à-dire les frais liés à l’entretien et à la maintenance du logement.
Le propriétaire doit, quant à lui, engager les frais d’entretien et de réparation qui permettent de maintenir le logement habitable : étanchéité de l’habitation, fonctionnement des équipements d’électricité, d’eau, de chauffage et de gaz, bon état des ouvertures,… etc.
Nous détaillons cette répartition des charges entre propriétaire et locataire dans notre article concernant les réparations locatives.
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