De nouvelles règles pour l’acte de caution en 2022
Article rédigé par Isabelle LANTHONY, le 11 janvier 2022.
Le système de cautionnement pour les locations a évolué au 1er janvier 2022. Voici quelles sont les modifications qui sont entrées en vigueur pour les baux signés à partir de cette date.
RAPPELS SUR L’ACTE DE CAUTION
Pour plus de sécurité, un propriétaire bailleur peut exiger de son locataire qu’il demande à un de ses proches de se porter caution pour lui.
Le cas échéant, la caution s’engage par écrit à se substituer au locataire si ce dernier n’est plus en capacité de payer son loyer et ses charges. La caution devra alors régler au bailleur les dettes du locataire, faute de quoi le bailleur pourra obtenir la résiliation du bail.
L’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés apporte des modifications au système de cautionnement, qui sont entrées en vigueur le 1er janvier 2022.
Ces changements ne sont bien évidemment valables que pour les contrats de location signés à partir de cette date.
MODIFICATION DE LA DÉFINITION DU CAUTIONNEMENT
L’acte de cautionnement dans un contrat de location est défini par l’article 2288 du Code civil qui, avant 2022, stipulait que « celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même. »
Cet article a été modifié début 2022, entraînant de fait un changement de la définition du cautionnement.
Ainsi, depuis le 1er janvier, voici comment l’article 2288 du Code civil est rédigé : « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. »
Cette nouvelle formulation a le mérite d’être plus explicite que la précédente, car elle énonce précisément en quoi consiste l’obligation de la caution : payer la dette du débiteur.
Dans le cas d’un contrat de location, il s’agit du règlement des loyers et des charges locatives, ainsi que des travaux de remise en l’état du logement, si cette mention est précisée dans l’acte de cautionnement.
Toutefois, comme nous le verrons plus bas, cet engagement est limité à un montant stipulé dans l’acte de cautionnement.
LA DÉMATÉRIALISATION DES ACTES DE CAUTION
Depuis le 1er janvier 2022, les actes de caution peuvent désormais être signés par voie électronique.
Cette nouveauté représentera un gain de temps pour le locataire et sa caution.
Cette dématérialisation a en outre l’avantage d’être plus sûre, grâce aux différents systèmes existants qui permettent de garantir la sécurité et l’authenticité des signatures électroniques.
UNE FORMULATION DÉSORMAIS LIBRE
Jusqu’à présent, chaque personne se portant caution pour un locataire devait formaliser son engagement par écrit en recopiant une formule imposée, qui était donc la même pour tous les actes de cautionnement.
Mais cette formule imposée a disparu. En effet, pour les actes de cautionnement des contrats de location signés à partir du 1er janvier 2022, la formule sera librement choisie par la caution.
Cette nouveauté a été instaurée car l’ancien système permettait aux cautions de mauvaise foi de se désengager en cas d’erreur volontaire (recopiage imprécis, rature,…) dans l’écriture de la formule imposée.
Pour autant, la formulation choisie par la caution devra obligatoirement comporter certains éléments :
- Elle devra clairement montrer que la caution a pleinement conscience de la teneur de son engagement ;
- Le montant maximal en principal et accessoires que la caution s’engage à régler en cas de défaut de paiement du locataire devra être écrit en chiffres et en lettres. Ainsi, si la dette du locataire dépasse ce montant, la caution n’aura pas à rembourser ce surplus.
LA CONTESTATION DE LA VALIDITÉ DU BAIL
En plus de pouvoir contester la dette, comme c’était déjà le cas jusqu’ici, la caution peut désormais également se désengager en remettant en question la validité du bail concerné par l’acte de cautionnement, par exemple en cas de vice caché.
Attention toutefois : certains motifs ne pourront pas être invoqués par une caution souhaitant contester la validité du bail pour échapper à son engagement :
- L’incapacité du locataire ;
- Le fait que le locataire soit touché par une procédure de surendettement.
L’ASSURANCE LOYERS IMPAYÉS : UNE AUTRE GARANTIE POUR LES BAILLEURS
Si le cautionnement permet d’apporter plus de sécurité à un propriétaire bailleur, en lui assurant qu’une tierce personne lui versera le montant du loyer et des charges en cas de défaillance de son locataire, il existe une option qui apporte encore plus de protection aux bailleurs : la Garantie Loyers Impayés (GLI).
Également appelé Assurance Loyers Impayés, ce service garantit aux propriétaires le paiement de leurs loyers, ainsi que la prise en charge des dégradations immobilières.
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