La loi Cosse : dispositif de défiscalisation immobilière

Article rédigé par Isabelle LANTHONY, le 26 février 2020.

La loi Cosse a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2022. C’est l’occasion de revenir sur les caractéristiques de ce dispositif de défiscalisation destiné aux propriétaires bailleurs.

La loi Cosse, également appelée « Louer abordable », est un dispositif de défiscalisation permettant à un propriétaire bailleur de bénéficier d’une réduction d’impôt sur ses revenus locatifs. Il doit pour cela mettre son bien en location avec un loyer modéré, à destination de locataires aux revenus modestes.

Plus le loyer sera bas, plus la réduction fiscale sera importante.

Le double objectif de cette loi est de remédier au problème des logements vacants tout en favorisant l’accès au logement aux populations modestes, notamment dans les zones dites tendues, où la demande est supérieure à l’offre.

LES CONDITIONS D’ÉLIGIBILITÉ AU DISPOSITIF COSSE

Signature d’une convention avec l’ANAH

Un propriétaire souhaitant bénéficier du dispositif « Louer abordable » doit impérativement signer une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) pour le logement concerné.

3 conventions sont possibles, en fonction du niveau de loyer qui sera appliqué aux futurs locataires : intermédiaire, social ou très social. Il existe une 4^ème convention, appelée intermédiation locative. Elle consiste, pour le bailleur, à confier la mise en location de son logement à un organisme agréé qui se chargera de trouver des locataires aux revenus modestes, tout en garantissant au propriétaire le versement de ses loyers. Le choix de la convention déterminera le niveau de la réduction d’impôt.

L’avantage fiscal s’applique dès la date d’effet de la convention.

Les conditions liées au logement

• Il peut indifféremment être ancien ou récent, avec ou sans travaux ;

• Il doit respecter les normes de décence définies par le décret du 30 janvier 2002 ;

• Il doit être non-meublé.

Les conditions liées à la localisation

Tout dépend du type de convention qui a été signée :

• Loyer intermédiaire : le propriétaire peut bénéficier du dispositif Cosse dans les zones A, A bis, B1 et B2, mais pas dans la zone C ;

• Loyer social ou très social : le propriétaire peut bénéficier du dispositif Cosse dans les zones A, A bis, B1 et B2 sans conditions, ainsi que dans la zone C à la condition d’effectuer des travaux d’amélioration dans le logement ;

• Intermédiation locative : le propriétaire peut bénéficier du dispositif Cosse sur l’ensemble du territoire.

Les conditions liées au locataire

• Il ne doit pas appartenir au même foyer fiscal que le propriétaire ;

• Il ne doit pas être un ascendant ou un descendant du propriétaire ;

• Il ne doit pas déjà occuper le logement, sauf s’il s’agit d’un renouvellement du bail ;

• Ses ressources ne doivent pas excéder, à la date de la signature du contrat de location, les plafonds de revenus définis en fonction de la composition de son ménage, de son lieu d’habitation et du type de convention signée. Elles peuvent toutefois les dépasser par la suite.

Les conditions liées à la location

• Le logement doit être la résidence principale du locataire ;

• La durée de la location est définie dans la convention signée avec l’ANAH. Elle doit être au minimum de 6 ans sans travaux, ou de 9 ans si le propriétaire reçoit des aides pour réaliser des travaux dans le logement.

• Le loyer mensuel au m² ne doit pas dépasser les plafonds de loyers définis en fonction de la commune où se situe le logement et du type de convention signée. Ces plafonds sont révisés chaque année.

L’AVANTAGE FISCAL POUR LE PROPRIÉTAIRE BAILLEUR

Les réductions d’impôt

Comme évoqué précédemment, la réduction d’impôt qui sera accordée au propriétaire bailleur dépend de deux critères : le type de convention signée et la commune où se situe le logement mis en location.

Voici l’ensemble des réductions d’impôt possibles au 1^er janvier 2020 dans le cadre de la loi Cosse :

* Uniquement si des travaux d’amélioration sont réalisés

Comment déclarer son adhésion au dispositif Cosse

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Cosse, le propriétaire bailleur devra en avertir les impôts lors de sa déclaration de revenus de la première année à laquelle il souhaite faire cette demande. Pour cela, il devra joindre à sa déclaration les documents suivants :

• Une copie de la convention signée avec l’ANAH ;

• Une copie du bail de location ;

• Une copie de l’avis d’imposition du locataire correspondant à la dernière année ou l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

Le propriétaire bénéficie de cette réduction d’impôt pendant toute la durée de la convention signée avec l’ANAH.

 
 
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