Qu’est-ce qu’un logement décent ? Critères de décence et obligations des bailleurs
Article rédigé par Isabelle LANTHONY, le 19 septembre 2019.
Avant de mettre un logement en location, le bailleur doit s’assurer que cette habitation respecte les critères de décence permettant aux futurs locataires de pouvoir y vivre. La loi définit ces exigences, les recours des locataires et les sanctions pour les propriétaires contrevenants.
LES CRITÈRES DE DÉCENCE
Le propriétaire d’un bien immobilier mis en location doit garantir la décence de ce logement dès la remise des clés au locataire, et ce pendant toute la durée du bail. Un logement est dit « décent » s’il respecte les critères de décence, tels que définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.
La surface et le volume habitables
Le logement doit posséder au moins une pièce principale d’une surface habitable minimum de 9m² et d’une hauteur sous plafond minimale de 2,20m, soit un volume habitable d’au moins 20m³.
Le respect de la sécurité et de la santé du locataire
Pour être décent, le logement ne doit présenter aucun risque pour la sécurité physique ni pour la santé du locataire :
– Le logement doit être en bon état d’entretien et de solidité, et le locataire doit y être protégé de toute infiltration d’eau ;
– Les dispositifs de retenue des personnes, (rambardes des fenêtres, des escaliers, des balcons,…) doivent être dans un état d’entretien et de solidité conforme à leur usage, afin d’assurer la sécurité du locataire dans le logement et ses accès ;
– Les matériaux de construction, les canalisations et les revêtements du logement ne doivent présenter aucun risque pour la santé et la sécurité physique du locataire ;
– Les installations et équipements d’électricité, de gaz, de chauffage et de production d’eau chaude doivent respecter les normes de sécurité définies par la loi et être en bon état d’usage et de fonctionnement ;
– Les pièces principales de l’habitation doivent bénéficier d’un éclairage naturel suffisant et d’une ouverture donnant à l’air libre ;
– Le logement ne doit pas être infesté par des espèces nuisibles ou des parasites.
L’assurance du confort du locataire
Le logement doit comporter des équipements et installations qui le rendent propre à l’usage d’habitation, garantissant ainsi le confort du locataire :
– Un système permettant de chauffer le logement sur toute sa surface, de l’alimenter en énergie et d’évacuer les produits de combustion ;
– Une installation permettant d’alimenter le logement en eau potable avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation courante par le locataire ;
– Un système d’évacuation des eaux ménagères usées, muni de siphon et empêchant le refoulement des odeurs et des effluents ;
– Un espace dédié à la cuisine pouvant contenir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une alimentation en eau chaude et froide et à un système d’évacuation des eaux usées ;
– Des équipements sanitaires intérieurs au logement et garantissant l’intimité personnelle du locataire : des toilettes (séparées de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas) et une baignoire ou une douche alimentée en eau chaude et froide et munie d’une évacuation des eaux usées. Le WC extérieur n’est autorisé que si le logement ne comporte qu’une pièce et si le WC est dans le bâtiment et facile d’accès ;
– Une installation électrique garantissant un éclairage suffisant dans toutes les pièces et les accès, et permettant le bon fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
Les critères de performance énergétique
Aux critères d’espace habitable et de respect de la santé, de la sécurité et du confort du locataire, le législateur a ajouté les critères de performance énergétique. Ainsi, depuis le 1er janvier 2018, pour être reconnu comme décent, un logement doit également respecter les points suivants :
– Il doit être protégé contre les infiltrations d’air parasites ;
– Les ouvertures et les parois du logement donnant sur l’extérieur ou sur des locaux non chauffés doivent présenter une étanchéité à l’air suffisante ;
– Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés doivent être munies de portes ou de fenêtres ;
– Les cheminées doivent être munies de trappes ;
– Depuis le 1er juillet 2018, les dispositifs d’ouverture et de ventilation du logement doivent être en bon état et permettre une aération suffisante ainsi qu’un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité conformes aux besoins du locataire et au bon fonctionnement des équipements du logement.
CAS PARTICULIER : LA LOCATION EN ZONE D’HABITAT DÉGRADÉ
Si un propriétaire veut mettre en location un logement situé dans une zone d’habitat dégradé, il peut se voir contraint d’obtenir une autorisation préalable, ou bien de déclarer cette mise en location auprès de la sa mairie ou de son Établissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI).
Ces démarches ne concernent que la mise en location, pas le renouvellement ni la reconduction du bail.
LES CONSÉQUENCES EN CAS DE NON-RESPECT DE LA LOI
Les recours du locataire d’un logement non décent
Le locataire habitant un logement indécent doit lister les manquements aux critères de décence et faire parvenir cette liste au propriétaire de son logement.
Le bailleur a alors deux possibilités :
– Soit il admet la non-décence de son logement : le locataire lui fait parvenir, par lettre recommandée avec accusé de réception, la liste des travaux de mise en conformité que le propriétaire s’engage à effectuer, en précisant les délais de réalisation ;
– Soit il conteste la non-décence de son logement : le locataire peut alors le mettre en demeure, toujours par LRAR, de réaliser les travaux de mise en conformité. Sans réponse de sa part dans un délai de 2 mois, le locataire peut faire appel à la commission départementale de conciliation ou intenter une action en justice contre le bailleur en saisissant le tribunal d’instance.
Il est à noter que l’occupant du logement n’est pas le seul habilité à signaler un manquement aux critères de décence. Un voisin ou toute autre personne peut en avertir la mairie ou les services d’hygiène ou de sécurité, qui pourront alors effectuer une enquête permettant de définir si le logement concerné est insalubre ou en péril.
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 stipule que « le logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent. »
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Attention : la non-décence du logement ne suspend pas le contrat de location et les obligations de chaque partie. Le locataire doit donc absolument continuer de verser le loyer à son propriétaire, sous peine de voir son bail de location résilié. Seul le juge d’instance peut décider du gel des loyers. |
Le locataire peut en revanche quitter le logement sans respecter son préavis, à condition d’en avertir au préalable le bailleur par LRAR dans laquelle il liste, preuves à l’appui, les manquements du propriétaire.
Les travaux de mise en conformité relèvent uniquement de la responsabilité du bailleur. En aucun cas un propriétaire ne peut demander à son locataire de réaliser ces travaux.
Les sanctions pour les propriétaires contrevenants
Si le juge du tribunal d’instance estime que le logement est indécent, il établit la liste des travaux de mise en conformité et ordonne au propriétaire de les réaliser. Le juge d’instance peut également prononcer une réduction, voire une suspension, du loyer durant les travaux, et/ou allouer au locataire des dommages et intérêts.
Si le locataire bénéficie de l’Aide Personnalisée au Logement (APL), il doit signaler la non-décence de son habitation à sa Caisse d’Allocations Familiales (ou à la Mutualité Sociale Agricole, selon les cas). Si, après vérification, l’organisme versant l’APL confirme que le logement n’est pas décent, il suspend le versement de l’allocation. Le locataire sera toujours dans l’obligation de régler son loyer au bailleur, comme évoqué plus haut, mais il ne lui versera alors plus que le loyer résiduel (c’est-à-dire, le loyer amputé du montant de l’allocation logement).
Mais les conséquences peuvent être beaucoup plus lourdes si un problème survient dans un logement non décent (par exemple, une chute du locataire à cause d’une rambarde en mauvais état, ou des problèmes de santé liés à l’humidité). Le bailleur du logement en question peut faire l’objet de poursuites pénales pour avoir mis en danger la sécurité et/ou la santé de son locataire.
Par le passé, un propriétaire a été condamné pour homicide involontaire car un incendie dans son logement avait causé le décès de pompiers qui étaient intervenus pour l’éteindre. Or, cet incendie avait été provoqué par un défaut de conformité de l’installation électrique de l’habitation en question. Il s’agit bien évidemment là d’un cas extrême, mais qui doit alerter les propriétaires sur la nécessité de garantir continuellement la décence de leurs logements…
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