Covid-19 : délai supplémentaire pour le congé du bailleur

Article rédigé par Isabelle LANTHONY, le 24 juin 2020.

De nouvelles dispositions sont entrées en vigueur concernant le congé délivré par un propriétaire bailleur pendant l’état d’urgence sanitaire. Elles prévoient dans certains cas un délai supplémentaire accordé au bailleur pour donner congé au locataire.

RAPPELS SUR LE CONGÉ DÉLIVRÉ PAR LE BAILLEUR

La loi prévoit 3 motifs permettant à un propriétaire bailleur de donner congé à son locataire :

• s’il souhaite vendre son logement ;

• s’il souhaite occuper lui-même le logement ;

• en cas de motif légitime et sérieux (loyers impayés, nuisances causées par le locataire,…).

Le propriétaire doit cependant en informer le locataire au plus tard 6 mois avant l’échéance du bail pour une location vide, ou 3 mois avant l’échéance du bail pour une location meublée, faute de quoi le contrat de location sera tacitement reconduit.

Mais la période de confinement due à l’épidémie de Covid-19 a bouleversé nombre de nos habitudes, notamment concernant les échéances de contrats de location. Il était en effet compliqué de gérer l’après-location durant cette période, aussi bien pour le bailleur en recherche d’un nouvel occupant pour son logement, que pour l’ancien locataire en quête d’un nouveau domicile, ces deux parties devant composer avec l’impossibilité d’effectuer des visites de logement.

Et bien que le confinement se soit achevé le 11 mai dernier, l’état d’urgence sanitaire est toujours en vigueur. Le ministère de la Justice a donc décidé de modifier les règles existantes concernant le congé délivré par le bailleur.

UN NOUVEAU TEXTE DE LOI ACCORDANT UN CONGÉ SUPPLÉMENTAIRE AU BAILLEUR

Ces modifications ont été précisées dans l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période.

Ce nouveau texte de loi stipule que : « Lorsqu’une convention ne peut être résiliée que durant une période déterminée ou qu’elle est renouvelée en l’absence de dénonciation dans un délai déterminé, cette période ou ce délai sont prolongés s’ils expirent durant la période définie au I de l’article 1er, de deux mois après la fin de cette période. »

La période mentionnée ci-dessus est la période de référence, également appelée période juridiquement protégée (PJP). Dans le cas présent du congé délivré par le bailleur, il a été prévu que cette PJP s’étende du 12 mars au 23 juin 2020.

En d’autres termes, si le délai pour délivrer un congé expire ou a expiré pendant la PJP (soit entre le 12 mars et le 23 juin 2020), le bailleur dispose d’un délai de 2 mois supplémentaires à compter de la fin de la PJP pour informer son locataire qu’il lui donne congé. Il peut donc le faire jusqu’au 23 août 2020 inclus.

Cependant, le délai de 6 mois permettant au locataire d’une location vide (3 mois pour une location meublée) de préparer son départ et trouver un autre logement n’est pas raccourci. Quelle que soit la date à laquelle le propriétaire délivre le congé à son locataire, il devra attendre au moins 6 mois avant de pouvoir récupérer son logement.

Si l’échéance de ce délai de 6 mois s’étend au-delà de la date prévue de fin du contrat de location, la période de dépassement sera considérée comme une « prorogation temporaire » du bail, durant laquelle le locataire conservera ses droits sur le logement (occupation) et ses obligations (paiement du loyer, des charges,…).

EXEMPLES CONCRETS

Le bail se termine le 5 septembre 2020

Le bailleur avait jusqu’au 5 mars 2020 pour informer son locataire qu’il lui donnait congé. Cette date limite ne se trouvant pas dans la PJP, la nouvelle loi ne s’appliquait pas : le propriétaire n’a pas pu bénéficier d’un délai supplémentaire pour délivrer le congé.

Le bail se termine le 3 octobre 2020

Le bailleur avait jusqu’au 3 avril 2020 pour informer son locataire qu’il lui donnait congé. Cette date limite se trouvant dans la PJP, le propriétaire bénéficie d’un délai supplémentaire pour délivrer le congé. Comme indiqué plus haut, cette échéance est repoussée au 23 août.

Imaginons qu’il délivre le congé le 30 juin. Le locataire dispose toujours d’une période de 6 mois pour préparer son départ. Son bail, qui devait initialement s’achever le 3 octobre, se terminera désormais le 30 décembre. Comme évoqué précédemment, la période comprise du 4 octobre au 30 décembre, durant laquelle le locataire occupera toujours le logement, sera considérée comme une prorogation temporaire du bail. Le locataire continuera de payer le loyer et les charges durant cette période.

Le bail se termine le 22 décembre 2020

Le bailleur avait jusqu’au 22 juin 2020 pour informer son locataire qu’il lui donnait congé. Là encore, cette échéance est repoussée au 23 août car la date limite initiale du 22 juin se trouve dans la PJP.

Cependant, le propriétaire a tout à fait pu donner congé au locataire avant le 22 juin. Dans ce cas, le bail s’achèvera comme prévu le 22 décembre 2020 ; il n’y aura donc pas de prorogation temporaire du bail au-delà de cette date, puisque les 6 mois de préavis seront bien respectés.

Le bail se termine le 15 février 2021

Le bailleur a jusqu’au 15 août 2020 pour informer son locataire qu’il lui donne congé. Cette date limite ne se trouvant pas dans la PJP, la nouvelle loi ne s’applique pas : le propriétaire ne bénéficie pas d’un délai supplémentaire pour délivrer le congé. La date limite pour en informer son locataire reste fixée au 15 août.

Locations meublées

Les exemples ci-dessus font référence à des locations vides, avec un délai de préavis de 6 mois minimum. Les mêmes règles s’appliquent pour les locations meublées, mais le bailleur doit envoyer le congé à son locataire au moins 3 mois avant la date de fin du bail.

 
 
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