Un copropriétaire peut obtenir la résiliation du bail d’un locataire nuisible
Article rédigé par Isabelle LANTHONY, le 12 mai 2021.
La cour de cassation vient de rendre un arrêt indiquant qu’un copropriétaire peut obtenir la résiliation du bail d’un locataire coupable de nuisances, si son bailleur n’agit pas contre lui.
LE LITIGE À L’ORIGINE DE CETTE JURISPRUDENCE
Si un locataire nuit au voisinage mais que son propriétaire, pourtant averti de ces nuisances, n’exige pas de lui qu’il respecte le règlement de l’immeuble, alors chaque copropriétaire de l’immeuble peut obtenir la résiliation du bail de ce locataire indélicat. C’est ce que vient de confirmer la Cour de cassation dans un arrêt du 8 avril 2021.
Tout est parti d’un litige opposant un couple de propriétaires d’un appartement d’un immeuble, dans lequel se trouve également une société de réparation de deux-roues. Le couple se plaignait de nuisances sonores et olfactives causées par la société dans le cadre de son activité. Or, le règlement de copropriété de cet immeuble interdit les bruits et odeurs pouvant « troubler la tranquillité des autres occupants ».
Par conséquent, le couple de propriétaires avait assigné en justice :
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l’entreprise, au titre du préjudice causé par les nuisances commises par l’entreprise ;
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ainsi que la propriétaire du local commercial, lui reprochant de ne pas avoir fait cesser ces infractions dont elle avait pourtant été informée.
Le Tribunal de Grande Instance avait donné raison au couple, en lui accordant 5 000 euros de dommages et intérêts et en ordonnant la résiliation du bail de la société de réparation. Cette dernière et la propriétaire de son local ont contesté cette décision du TGI mais elles ont perdu en appel.
L’entreprise de réparation et son bailleur se sont pourvus en cassation, estimant qu’un copropriétaire ne pouvait pas résilier un bail pour lequel il n’était pas lui-même bailleur, au motif que c’était « une atteinte excessive à la liberté contractuelle ».
Mais la Cour de cassation a rejeté leur pourvoi et validé le jugement du TGI en se basant sur deux de ses précédents arrêts :
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« un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires » (3e Civ., 14 novembre 1985, pourvoi n° 84-15.577, Bull. 1985, III, n° 143).
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« le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres » (3e Civ., 22 mars 2000, pourvoi n° 98-13.345, Bull. 2000, III, n° 64).
LES CONSÉQUENCES DE CETTE DÉCISION
Il peut arriver que des bailleurs de locataires indélicats n’agissent pas contre eux afin de ne pas se lancer dans de longues procédures et pour éviter les conflits. Ces propriétaires peuvent également craindre de perdre des revenus si leurs locataires sont expulsés et qu’ils n’arrivent pas à les remplacer rapidement.
En rendant cet arrêt, la Cour de cassation a entériné le fait qu’un bailleur se trouvant dans cette situation devait impérativement exiger de son locataire le respect du règlement de l’immeuble concerné.
Dans le cas contraire, chaque copropriétaire de l’immeuble pourra obtenir la résiliation du bail de ce locataire, en s’appuyant sur cet arrêt qui devrait désormais faire jurisprudence.
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