Comment expulser un locataire qui ne paye plus son loyer ?

Article rédigé par Isabelle LANTHONY, le 24 mars 2021.

Votre locataire ne vous règle plus ses loyers et vous envisagez de résilier son bail pour l’expulser de votre logement ? LE SERVICE DE GESTION vous explique comment procéder dans le respect de la loi.

LES DÉMARCHES À TENTER AVANT L’EXPULSION

La solution à l’amiable

Contactez votre locataire dès le premier jour d’impayés pour faire le point avec lui sur ce litige. Il peut s’agir d’une situation temporaire due à un changement de situation financière de votre locataire (perte d’emploi, problème de santé, changement de situation personnelle,…) qui ne nécessite pas de s’inquiéter ni d’entamer des démarches judiciaires à son encontre. Le but est d’entamer des négociations et de ne pas rompre le dialogue avec votre locataire.

S’il vous semble de bonne foi et que ses difficultés financières ne sont que passagères, vous pouvez lui accorder un délai de paiement et convenir avec lui d’un échéancier.

La mise en demeure

Si votre locataire ne vous répond pas ou si vous sentez qu’il ne veut plus ou ne peut plus payer son loyer, agissez sans plus attendre.

En premier lieu, vous pouvez lui envoyer une relance simple par courrier dans laquelle vous lui rappelez son obligation de vous régler le loyer à date fixe.

Si votre locataire atteint un mois de loyer impayé, adressez-lui une mise en demeure par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR) dans laquelle vous le mettez en demeure de vous régler le loyer sous 8 jours. Le but est d’obtenir le paiement des sommes qui vous sont dues. Envoyez le même courrier à sa caution, s’il y en a une.

Si le locataire n’accède pas à votre demande et qu’il atteint deux mois de loyers en retard, il vous faut passer à la vitesse supérieure et ordonner la délivrance d’un commandement de payer par acte d’huissier. Si le commandement de payer demeure infructueux, autrement dit, si votre locataire ne règle toujours pas ses loyers, vous pouvez entamer une procédure judiciaire de résiliation de bail visant à obtenir l’expulsion de ce locataire indélicat.

LES PROCÉDURES DE RÉSILIATION DU BAIL ET D’EXPULSION DU LOCATAIRE

La résiliation du bail

Malgré vos diverses relances, votre locataire ne paye plus son loyer. Par conséquent, vous souhaitez résilier son bail afin de l’expulser.

Il vous faut tout d’abord vérifier si le contrat de location contient une clause résolutoire stipulant que le bail sera automatiquement résilié si le locataire ne paye pas son loyer ou ses charges.

Si le contrat de location comporte cette clause :

Vous devez saisir le tribunal d’instance pour faire constater par le juge la résiliation automatique du bail. Vous pourrez alors demander à un huissier de lancer la procédure d’expulsion.

Si le contrat de location ne comporte pas cette clause :

La procédure est alors un peu plus complexe. Vous devez saisir le tribunal d’instance pour demander la résiliation du bail et l’expulsion de votre locataire. Après avoir convoqué le locataire au tribunal et l’avoir auditionné, le juge peut accéder à votre demande et vous permettre ainsi d’entamer une procédure d’expulsion avec l’aide d’un huissier.

Mais cette décision n’est pas systématique. Le juge peut préférer opter pour une solution à l’amiable en accordant un délai de paiement au locataire, s’il estime que ce dernier est en capacité de régler les sommes qu’il vous doit.

L’expulsion du locataire qui ne paye pas son loyer

Si le locataire refuse de quitter le logement malgré la résiliation du bail, il vous reste la procédure d’expulsion en dernier recours.

Vous devez pour cela solliciter le concours d’un huissier. Ce dernier devra se présenter au logement pour ordonner au locataire de quitter les lieux.

L’huissier n’a pas l’obligation d’annoncer en amont sa venue, mais il devra impérativement se présenter au logement les jours ouvrables entre 6h et 21h.

Plusieurs cas de figure peuvent alors se présenter :

• Le locataire accepte la décision de justice et quitte les lieux : l’huissier dresse un procès-verbal comportant notamment l’inventaire des meubles ;

• Le locataire refuse de quitter le logement : l’huissier dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion dans lequel il précise l’échec de sa démarche, puis il demande au Préfet le concours de la force publique afin de procéder à une nouvelle tentative. En cas de refus ou d’absence de réponse dans les 2 mois, vous pourrez exiger de l’État une indemnisation financière ;

• Le locataire est absent : l’huissier de justice doit impérativement être accompagné d’une autorité de police et d’un serrurier pour pénétrer dans le logement. Il dresse ensuite le procès-verbal d’expulsion et appose sur la porte une affiche signifiant au locataire qu’il a l’interdiction d’entrer à nouveau dans le logement.

La procédure d’expulsion en période de trêve hivernale

Comme nous l’évoquions dans un précédent article, la trêve hivernale 2021 a été prolongée jusqu’au 31 mai prochain. Il n’est donc pas possible d’expulser un locataire jusqu’à cette date, sauf si une solution décente de relogement correspondant à ses besoins lui est proposée, ainsi que dans d’autres cas particuliers (logement insalubre, divorce, violences conjugales, squatteurs).

Cependant, rien ne vous empêche d’entamer les démarches pendant cette période afin que l’expulsion soit appliquée le plus tôt possible à l’issue de la trêve hivernale.

 
 
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