Les charges récupérables par le propriétaire
Article rédigé par Isabelle LANTHONY, le 27 septembre 2018.
De nombreuses dépenses peuvent être engendrées dans le cadre d’une location, notamment celles concernant l’entretien et la maintenance du logement et des bâtiments de la copropriété. Se pose alors la traditionnelle question de la répartition des frais. Quelles charges sont payées par le propriétaire ? Et par le locataire ? Voici ce que dit la loi.
Si les charges liées à l’exploitation, la gestion et l’entretien d’un logement mis en location sont réglées par le propriétaire bailleur, certaines d’entre elles sont à la charge du locataire. Ces charges sont alors dites récupérables (ou locatives) car le bailleur, après les avoir avancées, peut en demander le remboursement à son locataire.
C’est pourquoi le locataire paye chaque mois, en plus de son loyer, une « provision sur charge ». Une fois l’année écoulée, les montants déboursés par le propriétaire et le locataire sont comparés. Une régularisation sur charges s’effectue alors en faveur de la partie ayant engagé le plus de frais.
Les charges récupérables concernent principalement les dépenses des services liés à l’utilisation du logement, les frais d’entretien courant, les réparations effectuées dans les parties communes ainsi que certaines taxes et redevances correspondant à des services dont bénéficie le locataire.
La liste de ces charges récupérables est définie par le décret n°87-713 du 26 août 1987.
LISTE DES CHARGES RÉCUPÉRABLES
Ascenseurs et monte-charge
Les charges récupérables sont les dépenses :
– d’électricité ;
– d’exploitation : visite périodique, nettoyage, vérification du matériel,… ;
– d’entretien courant : produits et matériels d’entretien, éclairage de la cabine ;
– de réparation : boutons d’appel dans la cabine et à chaque étage, ferme-portes, contacts de portes, fusibles,…
Eau et chauffage dans les parties communes et privatives
Le propriétaire peut récupérer les charges liées :
– à la consommation d’eau : l’eau froide et chaude utilisée par les occupants du ou des bâtiments, l’eau utilisée pour l’entretien des parties communes du ou des bâtiments et l’eau utilisée pour l’entretien des parties extérieures ;
– à l’utilisation de produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau ;
– à l’entretien courant : pompes, vannes, robinets, gicleurs, tuyauteries, chaufferies, chaudières, combustion, épurateurs de fumée, compteurs, capteurs solaires, contrôleurs de niveau… ;
– aux réparations dans les parties communes : fuites, joints, raccords, recharge des pompes à chaleur,…
Installations individuelles
Le bailleur peut demander au locataire le remboursement des dépenses :
– de chauffage et de production d’eau chaude ;
– de distribution d’eau dans les parties privatives ;
– d’entretien courant : débit et température de l’eau, appareils de commande, dépannage, chauffe-eau électriques, résistances, thermostats, étanchéité des raccordements, chasses d’eau… ;
– de réparation : bilames, pistons, membranes, joints, clapets, corps de chauffe, tuyauteries, robinets, flotteurs des chasses d’eau,…
Parties communes intérieures
Les charges locatives sont les dépenses :
– d’électricité ;
– d’entretien de propreté : frais de personnel, produits et matériels d’entretien ;
– d’entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ;
– de réparation des appareils d’entretien de propreté.
Espaces extérieurs
Les frais à la charge du locataire sont relatifs :
– à l’électricité, l’essence et l’huile ;
– aux fournitures consommables utilisées dans l’entretien courant : éclairage, engrais, insecticides,… ;
– à l’utilisation et l’entretien courant des allées, aires de stationnements, espaces verts, aires et matériels de jeux, bassins, fontaines, caniveaux, canalisations, matériel horticole… ;
– aux peintures et réparations des bancs de jardins, des grillages et des équipements de jeux.
Hygiène
Le propriétaire peut demander la récupération des charges liées :
– aux dépenses de fournitures consommables : sacs plastique, sacs en papier, produits désinfectants… ;
– à l’exploitation et l’entretien courant : fosses d’aisances, appareils de conditionnement des ordures ;
– aux frais de personnel.
Équipements divers dans le ou les bâtiments
Le bailleur peut récupérer auprès du locataire les charges concernant :
– les dépenses d’énergie pour la ventilation mécanique ;
– l’entretien courant : ventilation mécanique, dispositifs d’ouverture automatique, interphones, visites périodiques ;
– l’abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires.
Taxes et redevances
Le locataire doit s’acquitter de certaines taxes dont il reverse le montant à son bailleur :
– droit de bail ;
– taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères ;
– taxe de balayage ;
– redevance d’assainissement de l’eau.
Liste complète des charges récupérables
Vous trouverez la liste complète des charges locatives sur le site Légifrance. Cette liste étant exhaustive, les bailleurs ne peuvent en aucun cas l’adapter selon leur convenance. Ainsi, les dépenses ne figurant pas dans cette liste ne peuvent pas être récupérées auprès du locataire, et doivent donc rester à la charge du propriétaire.
LES CHARGES NON RÉCUPÉRABLES
Voici à titre d’information une liste non exhaustive des charges non récupérables par le bailleur :
– dépenses liées à la surveillance de l’immeuble (sauf en cas d’accord collectif avec les locataires) ;
– primes d’assurance de l’immeuble ;
– remplacement et mise aux normes des boîtes aux lettres ;
– dératisation ;
– dépenses administratives, de gestion et de syndic ;
– …etc.
Dans tous les cas, il faut considérer qu’une dépense non présente dans la liste du décret n°87-713 du 26 août 1987 ne peut pas être récupérée par un propriétaire auprès de son locataire.
PAIEMENT PAR LE LOCATAIRE DES CHARGES RÉCUPÉRABLES
Pour s’acquitter de ces charges locatives auprès du bailleur, le locataire paye chaque mois une provision sur charges en plus de son loyer. Le montant versé sur l’ensemble de l’année peut faire l’objet d’une régularisation s’il ne correspond pas aux dépenses réellement effectuées par le propriétaire.
Prenons l’exemple d’un locataire qui verse 30€ par mois de provision sur charges, soit 360€ sur une année. Il y a alors deux possibilités :
– les charges réglées par le propriétaire sont supérieures au montant versé par le locataire. Par exemple : 400€. Le propriétaire peut alors demander au locataire de lui verser un complément de 40€ permettant de couvrir l’intégralité des dépenses effectuées et qui sont récupérables ;
– les charges réglées par le propriétaire sont inférieures au montant versé par le locataire. Par exemple : 300€. Le locataire peut alors demander au propriétaire de lui rembourser les 60€ qu’il a payés en trop.
Dans tous les cas, il est possible de se baser sur le montant des charges réglées par le propriétaire pour fixer le montant de la provision qui sera versée par le locataire l’année suivante. Dans l’exemple où le propriétaire a dépensé 300€ en année N, le montant mensuel de la provision sur charges pour l’année N+1 sera de 300/12 = 25€, au lieu des 30€ en année N.
Par ailleurs, un mois avant cette régularisation, le bailleur doit envoyer au locataire le détail des charges qu’il a réglées sur l’année N. Dans les six mois qui suivent, il doit tenir à disposition du locataire les pièces justificatives liées à ces dépenses.
Le paiement par provision est majoritairement utilisé. Il existe toutefois une autre possibilité qui s’applique uniquement aux locations meublées (mais qu’il est possible de choisir pour une location vide en colocation) : le paiement au forfait. Dans ce cas présent, le locataire verse chaque mois un montant forfaitaire défini dans le contrat de bail. Il n’est alors pas possible d’effectuer une régularisation si le montant forfaitaire annuel est différent du montant des charges réelles.
Dans un prochain article, nous aborderons le sujet des charges d’entretien courant et de réparations locatives, telles que définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987, et qui sont entièrement à la charge du locataire.
Vous souhaitez obtenir d’autres conseils et informations sur le secteur immobilier ? Rendez-vous sur notre blog et abonnez-vous à notre page Facebook, à notre compte Twitter et à notre newsletter !
