L’Indice de Référence des Loyers : un outil pour réévaluer le loyer d’un logement

Article rédigé par Isabelle LANTHONY, le 31 janvier 2019.

L’INSEE vient de publier l’Indice de Référence des Loyers du 4ème trimestre 2018. C’est l’occasion de présenter plus en détail cet outil et son utilisation.

Définition de l’Indice de Référence des Loyers

L’Indice de Référence des Loyers est un indice permettant à un propriétaire bailleur de réévaluer chaque année à date fixe le loyer du logement qu’il loue. Cet indice est fixé tous les trimestres par l’INSEE.

Mode de calcul de l’IRL et du loyer réévalué

Pour déterminer l’Indice de Référence des Loyers, l’INSEE effectue la moyenne de l’évolution des prix à la consommation (hors loyers et tabac) sur les 12 mois précédents.

Pour calculer le nouveau loyer, il faut les 3 éléments suivants :

– le loyer actuel hors charges ;

– le dernier IRL publié par l’INSEE à la date de la réévaluation du loyer ;

– l’IRL du même trimestre l’année précédente.

Si le bail a été signé l’année précédente, l’IRL de référence de l’année N-1 sera celui qui était vigueur au moment de la signature du contrat, sauf s’il a été prévu dans le bail d’utiliser un autre indice.

La date de révision annuelle du loyer est généralement fixée à la date anniversaire de la signature du bail, sauf si une autre date est prévue dans le contrat de location après accord entre le propriétaire et le locataire. À partir de cette date, le propriétaire dispose d’un délai d’un an pour informer le locataire de sa décision.

L’intérêt du bailleur est d’effectuer cette démarche le plus tôt possible car la révision n’est pas rétroactive : elle ne prendra effet que le jour même de la demande. Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez réévaluer le loyer de votre locataire, n’attendez pas 6 mois après la date prévue !

Prenons l’exemple d’un bail signé le 1er février 2018 avec un loyer mensuel hors charges de 500 €.

L’Indice de Référence des Loyers en vigueur au moment de la signature était celui du trimestre précédent, c’est-à-dire le 4ème trimestre 2017, qui s’élevait à 126,82.

Le loyer peut être réexaminé à la date anniversaire de la signature du bail, soit le 1er février 2019. L’indice de Référence des Loyers en vigueur à cette date est celui du trimestre précédent, c’est-à-dire le 4ème trimestre 2018, qui est de 129,03.

=> Le nouveau loyer à partir du 1er février 2019 s’élèvera donc à 500 x 129,03 ÷ 126,82 = 508,71 €.

Dans quels cas peut-on réévaluer un loyer ?

Les modalités de révision du loyer sont définies par l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. L’Indice de Référence des Loyers est l’indicateur qui doit impérativement servir de référence pour les baux d’habitation soumis à cette loi.

Tout d’abord, il convient de noter que la révision du loyer n’est pas une obligation. Nul doute qu’un propriétaire ne prendra pas cette initiative si l’Indice de Référence des Loyers en vigueur est inférieur à celui de l’année précédente !

Le bailleur ne peut pas non plus modifier le loyer à tout moment. Comme évoqué plus haut, cette révision ne peut se faire qu’une fois par an. Il faudra également que cette possibilité de réévaluation ait été clairement définie dans le contrat de location, par ce qu’on appelle la clause d’indexation.

Concernant le montant du nouveau loyer, c’est là l’intérêt principal de l’IRL pour le locataire : le loyer révisé ne pourra pas dépasser le montant calculé par la formule loyer x IRL en vigueur en année N ÷ IRL en vigueur en année N-1 (dans notre exemple, le loyer à partir du 1er février 2019 ne pourra excéder 508,71 €).

Une précision très importante pour finir : un bailleur ne peut pas augmenter un loyer sans en avoir préalablement informé son locataire. Pour cela, le propriétaire doit lui faire parvenir une lettre recommandée avec accusé de réception, la date d’envoi faisant office de date de mise en vigueur du nouveau loyer.

L’Indice de Référence des Loyers du 4ème trimestre 2018

L’INSEE a publié le 15 janvier l’Indice de Référence des Loyers du 4ème trimestre 2018, qui s’élève à 129,03, soit une augmentation de 1,74% par rapport au 4ème trimestre 2017.

L’IRL du 1^er trimestre 2019 sera publié le 11 avril prochain.

Historique de l’Indice de Référence des Loyers

Vous souhaitez obtenir d’autres conseils et informations sur le secteur immobilier ? Rendez-vous sur notre blog et abonnez-vous à notre page Facebook, à notre compte Twitter et à notre newsletter !

Vous avez aimé cet article? Partagez-le