Quel contrat de location conseiller à vos clients

Article rédigé par Isabelle LANTHONY, le 21 juillet 2017.

Suivez les recommandations du SERVICE DE GESTION pour bien conseiller vos clients dans leur choix de location immobilière.

Aujourd’hui, nous allons nous pencher sur les différents types de locations. Un propriétaire bailleur est avant tout un investisseur, il convient de définir avec lui l’objectif de son investissement : valorisation de son patrimoine, rentabilité, placement…En fonction de ses objectifs, il convient de trouver avec lui la meilleur solution de location (meublée, vide, saisonnière). Chaque location a ses avantages et ses inconvénients.

1/ La location non meublée

La durée du bail est de 3 ans minimum renouvelable tacitement. Depuis le 1er août 2015, il faut utiliser un contrat de bail type en y annexant les devoirs et les droits de chaque partie.
Le bail prend fin UNIQUEMENT lors de son renouvellement (avec un préavis de 6 mois) par votre bailleur. Les motifs peuvent être légitimes ou sérieux : le vendre, l’occuper lui-même, le louer à un proche ou encore pour non-paiement des loyers ou troubles du voisinage. Pour ce qui est du locataire, il peut mettre fin au bail quand il le souhaite du moment où il respecte le préavis de 3 mois. La durée est réduite à 1 mois en cas de mutation, perte d’emploi ou si le logement est situé en zone tendue.
Si la révision du loyer fait partie du contrat, elle intervient une fois par an. Cependant le montant ne peut pas dépasser la variation de l’indice de référence des loyers (IRL). Mais depuis le 1^er août 2012, dans les agglomérations de plus de 50 000 hab, un encadrement des loyers s’applique au moment de la relocation ou du renouvellement du bail.

Le petit + : La location non-meublée permettra à votre client d’imputer les déficits fonciers sur son revenu global dans certaines limites. Il peut bénéficier de la Loi Pinel dans la mesure où loue son bien durant 6 ans.

2/ La location meublée

Si votre bailleur opte pour la location meublée, il sera dans l’obligation de fournir et entretenir les meubles mis à la disposition du locataire.
Depuis le 1^er septembre 2015, les logements meublés doivent obligatoirement être équipés de certains meubles, comme une literie ou des plaques de cuisson.
Durée du bail : 1 an minimum, renouvelable, si le logement constitue la résidence principale du locataire. La durée peut-être de 9 mois en cas de location à un étudiant mais ce n’est pas obligatoire.
La révision du loyer ne peut se mettre en place qu’une fois par an
Le bailleur peut décider de mettre fin au bail pour un motif sérieux et légitime en prévenant le locataire 3 mois avant. Pour l’occupant(e) des lieux, son préavis de 1 mois.

Le petit + : Les logements meublés offrent des loyers plus élevés que les locations vides. Les bailleurs qui optent pour la location meublée proposent généralement des biens de petites surfaces aux locataires dépourvus de meubles.

3/ Les locations saisonnières

Si le bien est situé dans une zone très touristique et aménagée, le loyer peut grimper considérablement. Dans les villes de plus de 200 000 habitants, la mairie doit vous fournir une autorisation préalable de changement d’usage. Votre client sera exempté de cette autorisation dans ces deux cas:

Si le logement est la résidence principale de votre client et
Si le bien est loué moins de 4 mois dans l’année, il sera exempté de cette autorisation.

La durée totale de la location touristique ne représente en général que quelques semaines par an avec des changements fréquents de locataires. Cela a un impact sur la fiscalité des loyers (ceux-ci sont imposables selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux).