Comment évaluer les logements de vos clients ?
Article rédigé par Isabelle LANTHONY, le 7 juillet 2017.
4 conseils indispensables pour détecter le potentiel d’un bien.
Votre client souhaite se lancer dans la mise en location et on ne peut que le féliciter pour cette belle initiative. Nous allons vous délivrer quelques conseils afin que vous puissiez bien évaluer un bien.
Conseil n°1 : Définir le type de location
Avant de parler chiffres, vous devez définir avec lui le type de location qu’il souhaite faire : location meublée, non meublée, location saisonnière.
Cette étape est essentielle car sachez que les législations ne sont pas les mêmes si vous décidez de vous lancer dans une location nue ou bien une location meublée.
Ciblez avec lui, les locataires qu’il souhaiterait avoir : couple, famille, étudiant…
Certains bailleurs aimeraient proposer leur bien pour une colocation mais n’osent pas franchir le pas. Si c’est le cas avec votre client, rassurez-le car, avec la clause de solidarité de la loi ALUR, les bailleurs sont maintenant très bien protégés en cas de non-paiement du loyer.
Conseil n°2 : Bien analyser la concurrence
Le secteur de l’immobilier est très concurrentiel. Vous devez donc bien analyser le marché et les biens des concurrents avant de fixer un prix.
Plusieurs éléments vont entrer en compte dans l’estimation du logement :
- Le bien en lui-même : la taille de celui-ci, son style (époque, neuf, atypique), les matériaux utilisés (parquet, moulure…) sont autant d’éléments qui vont faire grimper la cagnotte.
- La localisation : un loyer à Paris ne sera pas le même qu’un loyer à Bordeaux ou à Nantes. Vous devez donc vous renseigner sur le marché dans votre ville pour vous faire une idée de la fourchette du loyer. Le quartier et même la rue dans laquelle se situe le bien va avoir une influence sur le prix final.
- Les zones de proximité : si le logement est situé dans une grande ville, la proximité d’un transport (tram, bus, métro, vélo), des commerces alentours (supérettes, boulangerie, vie de quartier) sont autant d’éléments à prendre en compte. S’il est situé dans une agglomération, la facilité pour rejoindre les axes principaux, la proximité avec une école sont de critères qui l’aideront à prendre de la valeur.
- Les petits + : En centre-ville, les logements situés en étages sont plus chers que ceux en rez-de-chaussée. Terrasse, jardin, dépendance…tous ces petits plus sont également à prendre en compte.
Conseil n°3 : Faire faire les diagnostics obligatoires
La réalisation des diagnostics permet à votre bailleur de faire un bilan complet de son logement. Une bonne classification énergétique, par exemple, lui permettra de louer son logement facilement. Un mauvais diagnostic électrique peut effrayer certain locataire quant à la sécurité des personnes.
Cependant, la réalisation des diagnostics n’est pas susceptible de faire varier un prix de location. Voici la liste des diagnostics exigibles pour une location :
- Le diagnostic de performance énergétique : Ce document indique la consommation d’énergie d’un logement ainsi que son impact écologique. Le résultat de ce diagnostic apparaît sous la forme de deux étiquettes (énergie et climat) notées de A à G (A étant la meilleure). Depuis 2011, les annonces immobilières doivent impérativement comporter ces deux étiquettes.
- Le diagnostic plomb : La détection de la présence de plomb doit impérativement être effectuée avant de mettre en location un logement. L’expert en diagnostic vous procurera alors un Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP). Ce diagnostic n’est obligatoire que pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant 1949.
- Le diagnostic d’état des risques naturels et technologiques (ERNT) : Ce diagnostic doit obligatoirement avoir été réalisé moins de 6 mois avant la vente ou la mise en location d’un logement. Il permet de renseigner les acheteurs ou locataires potentiels sur les risques potentiels pouvant toucher la zone où se situe le logement en question (sécheresse, inondation, avalanches, tremblements de terre…).
- Le diagnostic amiante : Le diagnostic amiante est obligatoire pour les logements situés dans une copropriété dont le permis de construire a été délivré avant 1997.
- Diagnostic électricité et gaz : Depuis le 1 juillet 2017, il est obligatoire. Les bailleurs devront accoler au dossier de diagnostic technique un état de l’installation intérieure de gaz et/ou d’électricité si celle-ci a plus de 15 ans. L’entrée en vigueur de ce diagnostic se fera en deux temps :
– à partir du 1er juillet pour 2017 pour les logements situés dans un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975 ;
– à partir du 1er janvier 2018 pour les autres logements.
Tous ces documents doivent être joints au contrat de location.
Conseil n°4 : L’aider à mettre en valeur son bien
Personne n’a envie de se retrouver dans un logement qui semble ne pas avoir vu les poils d’un pinceau depuis 10 ans. Pour avoir toutes les chances de votre côté, insistez auprès de votre client sur la nécessité d’entreprendre quelques travaux d’embellissements.
Avec la tendance du home staging, il pourra relooker son bien à moindre coût.
