Le marché de l’immobilier en 2023

Article rédigé par Isabelle LANTHONY, le 6 mars 2023.

Tous les professionnels s’accordent à le dire : 2022 est l’année où le marché immobilier a basculé, avec des prix qui ont commencé à ralentir et des taux de crédit qui ont soudainement augmenté.
Quel sera l’état du marché immobilier en 2023 ? Quelles sont les évolutions réglementaires, notamment dans le domaine de la location ? Notre article répond aux questions que vous vous posez.

LES PRIX IMMOBILIERS VONT-ILS BAISSER EN 2023 ?

En hausse depuis deux ans, les prix immobiliers ont continué d’augmenté en 2022, mais à un rythme beaucoup moins soutenu à partir du second semestre.

Si les prix devraient se stabiliser en milieu rural et péri-urbain, grâce à une demande toujours importante, les professionnels estiment qu’ils pourraient baisser dans les grandes villes.

LE CRÉDIT IMMOBILIER EN 2023

Quels sont les taux de crédit immobilier en 2023 ?

Après des années où les taux ont stagné à des niveaux historiquement bas, la hausse des taux de crédit immobilier a fini par se produire en 2022.

Le taux moyen est ainsi passé de 1,05 % au quatrième trimestre 2021 à 2,22 % en fin d’année 2022. Cette tendance va se poursuivre en 2023 : le taux moyen était de 2,52 % en janvier et il vient de dépasser les 3 % au début du mois de mars. Il pourrait même se situer entre 3,5 et 4 % d’ici cet été.

Quel apport pour obtenir un crédit immobilier en 2023 ?

Plus l’apport est élevé, plus la demande de prêt a de chances d’aboutir. Et dans le rude contexte économique actuel, les banques utilisent ce levier pour sélectionner de plus en plus rigoureusement les emprunteurs.

Ainsi, sur les quatre dernières années, le montant de l’apport demandé par les établissements prêteurs a augmenté de 43,5 % (+12,3 % en 2022). Cette tendance devrait se poursuivre en 2023.

Sera-t-il plus difficile d’obtenir un crédit immobilier en 2023 ?

La conséquence logique du durcissement de l’accès à l’emprunt est la diminution du nombre de prêts octroyés. Après avoir augmenté de 3,8 % en 2021, la production de crédits immobiliers a diminué de 20,5 % en 2022 (source : Observatoire CSA/Crédit Logement).

Sur quelle durée emprunte-t-on en 2023 ?

La durée du prêt sert souvent de variable d’ajustement pour les emprunteurs modestes souhaitant obtenir un crédit immobilier. En effet, allonger la durée permet de diminuer les mensualités, et ce levier est de plus en plus utilisé à mesure que la capacité d’emprunt des ménages se réduit.

Sans surprise, on constate donc un allongement de la durée moyenne des prêts accordés, qui était de 248 mois en décembre 2022, soit un peu moins de 21 ans. Les prêts octroyés sur plus de 20 ans représentaient 65 % de la production de crédit au 4^ème trimestre 2022, contre 55 % en 2021 (source : Observatoire CSA/Crédit Logement).

Comment va évoluer le taux d’usure en 2023 ?

Afin de protéger les emprunteurs, le taux annuel effectif global (TAEG) d’un dossier de prêt ne peut pas excéder un taux maximal appelé taux d’usure. Il est calculé chaque trimestre par la Banque de France d’après la moyenne des taux pratiqués par les banques sur les trois mois précédents.

Mais cette réévaluation trimestrielle n’était plus en adéquation avec un marché où les taux se sont mis à augmenter régulièrement. Afin d’éviter aux ménages modestes de devoir attendre le trimestre suivant pour que leur dossier soit validé, le taux d’usure sera désormais recalculé tous les mois du 1^er février au 1^er juillet 2023.

COMBIEN DE VENTES IMMOBILIÈRES EN 2023 ?

Après trois années d’euphorie post-COVID, (1 million de ventes en 2020, 1,2 million en 2021 et 1,1 million en 2022), le marché devrait connaître un léger ralentissement. En effet, les hausses des taux d’emprunt et de l’apport demandé par les banques privent de plus en plus de ménages de l’accès au crédit immobilier.

Ainsi, malgré l’arrivée sur le marché d’un grand nombre de passoires thermiques (voir plus bas), la demande n’augmente pas aussi vite que l’offre.

On devrait donc connaître une année 2023 plus calme que les précédentes, avec un peu moins d’un million de ventes selon les prévisions.

LE PROFIL DES ACHETEURS IMMOBILIERS EN 2023

Quel budget pour les acheteurs en 2023 ?

On estime que, quand les taux de crédit immobilier augmentent de 1 %, la capacité d’emprunt diminue de 9 %. Cette baisse de pouvoir d’achat peut aller jusqu’à 20 % si les taux augmentent de 3,5 %.

Et comme justement les taux ne cessent d’augmenter depuis 2022, le budget des acheteurs va continuer de se réduire en 2023.

Les critères de recherches immobilières vont-ils évoluer ?

Qui dit budget en baisse, dit projet immobilier qui évolue ! Les acheteurs de 2023 devront revoir leurs attentes à la baisse et se rabattre sur des logements moins spacieux situés dans des communes éloignées où les prix sont plus abordables… tout en veillant, si le carburant se maintient à des prix aussi élevés, à rester suffisamment proches de leur lieu de travail.

LES CONSÉQUENCES DE LA LOI CLIMAT ET RÉSILIENCE EN 2023

Quelles lois concernent les passoires thermiques ?

Le gouvernement a fait de la lutte contre les passoires thermiques (ces logements énergivores classés F ou G dans le Diagnostic de Performance Énergétique) une priorité. La Loi Climat et Résilience interdit notamment, depuis août 2022, d’augmenter le loyer dans ces logements, qu’il s’agisse d’une nouvelle location ou d’un bail en cours.

Cette lutte se poursuit en 2023 avec deux mesures importantes :

• Depuis le 1^er janvier 2023, il est interdit de louer les logements classés G dont la consommation énergétique annuelle est supérieure ou égale à 450 kW/m². Cette interdiction s’étendra à tous les logements classés G en 2025, puis à ceux classés F en 2028 et enfin à ceux classés E en 2034. On commence d’ailleurs à voir beaucoup de ces logements mis en vente par leurs propriétaires qui ne souhaitent pas effectuer des travaux de rénovation énergétique coûteux ;
• À partir du 1^er avril 2023, pour mettre en vente une passoire thermique, son propriétaire devra effectuer un audit énergétique et en fournir une synthèse à toute personne visitant le bien, en plus du DPE du logement. L’audit devra contenir notamment un plan de travaux permettant au logement d’atteindre la classe B, sans obligation pour le propriétaire de les réaliser.

Quelle décote pour les passoires thermiques ?

La chasse aux logements énergivores semble fonctionner : une étude OpinionWay pour SeLoger indique en effet qu’une bonne note dans le DPE est un critère prioritaire pour 90 % des acheteurs, contre 50 % en 2022. 40 % des acquéreurs estiment d’ailleurs qu’un mauvais DPE est un levier de négociation, contre 28 % en 2022.

Cette même étude révèle également que les passoires thermiques se vendent 3,9 % moins cher par rapport aux logements ayant de meilleures performances énergétiques. En effet, la marge de négociation des logements F et G est de 5,6 %, contre 3,7 % pour les autres biens. Les vendeurs sont d’ailleurs 79 % à accepter de diminuer le prix de vente en cas de mauvais DPE, contre 46 % en 2022.

Quelles aides pour la rénovation énergétique en 2023 ?

La hausse du prix des matériaux rend de plus en plus coûteuse la rénovation énergétique d’un logement énergivore. Le gouvernement a donc décidé d’allouer 100 millions d’euros supplémentaires à l’enveloppe budgétaire de MaPrimeRénov’, son dispositif d’aide financière pour les travaux de rénovation énergétique.

LES ÉVOLUTIONS FISCALES DANS L’IMMOBILIER EN 2023

La taxe d’habitation va-t-elle disparaître ?

Amorcée en 2020, la disparition de la taxe d’habitation sur les résidences principales sera définitive en 2023. Les 20 % des ménages les plus aisés, qui la réglaient encore, en seront à leur tour exonérés.

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est, quant à elle, toujours due.

Quelles sont les taxes qui vont augmenter ?

Avec un mode de calcul dépendant en partie de l’inflation, la taxe foncière devrait continuer d’augmenter en 2023.

De son côté, la surtaxe sur les résidences secondaires se voit étendue à toutes les communes situées en zone tendue. Auparavant, seules celles de plus de 50 000 habitants pouvaient appliquer cette surtaxe.

Il en est de même pour la taxe sur les logements vacants (TLV), qui voit en outre son taux d’imposition augmenter de 12,5 % à 17 % pour la première année, et de 25 % à 34 % pour les années suivantes.

Enfin, la taxe d’aménagement (communément appelée taxe sur les abris de jardin) subit une hausse de 8 % en 2023. Elle avait déjà augmenté de 7 % en 2022.

Comment bénéficier du doublement du déficit foncier ?

Pour rappel, on parle de déficit foncier quand les charges déductibles d’un bailleur sont supérieures à ses revenus locatifs ; il peut alors déduire cette somme de ses revenus imposables, dans la limite de 10 700 euros par an (l’éventuel excédent pouvant être déduit l’année suivante).

Toujours dans le cadre de la lutte contre les logements énergivores, le gouvernement a voté pour le doublement du déficit foncier de 2023 à 2025. Le plafond passe donc de 10 700 à 21 400 euros par an, à condition que le bailleur soit imposé sous le régime réel, que cette majoration concerne des dépenses de rénovation énergétique effectuées entre 2023 et 2025, et que les travaux en question permettent au logement de passer d’une classe G, F ou E dans le DPE à une classe A, B, C ou D.

Le dispositif Pinel est-il toujours intéressant en 2023 ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation dans l’immobilier neuf. Ses réductions d’impôt seront moins intéressantes en 2023, et le dispositif prendra fin en 2024. Les investisseurs immobiliers ont donc tout intérêt à se rabattre sur l’immobilier ancien.

LES ÉVOLUTIONS RÉGLEMENTAIRES DANS L’IMMOBILIER EN 2023

Qu’est-ce que la déclaration d’occupation du logement ?

Qu’ils soient particuliers ou professionnels, les propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation doivent déclarer l’occupation de ces logements et, le cas échéant, le montant des loyers perçus. Cette déclaration s’effectue via le service « Gérer mes biens immobiliers », sur le site des impôts, dans l’espace particulier ou professionnel. La date limite pour le faire est le 30 juin 2023.

L’encadrement des loyers en 2023

Déjà en vigueur dans de nombreuses communes en France (Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier,…), l’encadrement des loyers fera son apparition à Marseille en 2023.

Afin de lutter contre le non-respect de cette mesure, la mairie de Paris a créé une plateforme permettant de signaler les loyers trop élevés. 18 bailleurs récalcitrants ont déjà été épinglés grâce à ce système.

Quelles autres évolutions dans l’immobilier locatif ?

Instauré en août 2022 afin de protéger les locataires contre la forte hausse des loyers, le plafonnement de l’indexation des loyers (également appelé bouclier loyer) est en vigueur jusqu’au 30 juin 2023.

La Chambre Nationale des Commissaires de Justice (CNCJ) a mis en place, fin 2022, un constat de conformité locative. Nommé Legalpreuve, ce document peut être réalisé par un commissaire de justice à la demande du bailleur comme du locataire. Il permet notamment de vérifier si le logement répond à des critères de conformité.

L’Assemblée nationale et le Sénat ont adopté la nouvelle loi anti-squat, qui permet de sanctionner le locataire qui se maintient dans un logement malgré un jugement d’expulsion définitif. Elle triple également les sanctions contre les squatteurs, qui passeraient à trois ans de prison et 45 000 euros d’amende. Le texte doit maintenant repasser à l’Assemblée nationale.

QUELLES NOUVEAUTÉS DANS LES ANNONCES IMMOBILIÈRES EN 2023 ?

L’exposition du logement aux risques

Depuis le début de l’année, chaque annonce immobilière doit indiquer si le bien est exposé au risque d’érosion côtière. Elle doit en outre mentionner le site Géorisques, qui permet à chaque personne intéressée par un logement de prendre connaissance des risques potentiels dans le secteur géographique du bien concerné : inondation, séisme, pollution des sols,…

L’étiquette énergétique du logement

Comme indiqué plus haut, la performance énergétique devient un critère prioritaire d’achat pour de plus en plus d’acquéreurs, et cela peut jouer sur la valeur du bien. Ainsi, fin 2022, 83 % des annonces immobilières mentionnaient l’étiquette énergétique, contre 70 % un an plus tôt.

AGENCES IMMOBILIÈRES : EN 2023, PÉRENNISEZ VOTRE ACTIVITÉ

Vous craignez que votre agence pâtisse d’une diminution des transactions immobilières ? La gestion locative peut vous permettre de pallier à cette baisse éventuelle de votre trésorerie. En effet, en proposant un service de gestion locative, vous aurez l’assurance de percevoir des revenus récurrents.

Vous ne disposez pas de la carte G ou des ressources internes pour proposer cette offre ? LE SERVICE DE GESTION peut le faire pour vous ! En externalisant votre gestion locative, vous nous déléguez les tâches chronophages et nous vous reversons jusqu’à 40 % des honoraires de gestion.

 
 
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